Grondbeleid

Risicomanagement
Conform de nota Grondbeleid wordt tussentijds, als onderdeel van de paragraaf grondbeleid bij de begroting, een actualisatie van het risicoprofiel uitgevoerd. Het risicoprofiel wordt bepaald door de risico’s te inventariseren en te kwantificeren (kans van optreden * financiële impact). Het risicoprofiel van het grondbedrijf staat gelijk aan de benodigde weerstandscapaciteit. Dit dient te worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit (=beschikbare vrije ruimte in de Reserve Bouwgrondexploitaties), op basis waarvan het weerstandsvermogen kan worden bepaald.

In de onderstaande tabel is per project het risicoprofiel weergegeven. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de projectspecifieke risico’s en de meer algemene/conjuncturele risico’s die zich op het (macro)niveau van het totale MPG voordoen. Een voorbeeld van laatstgenoemde risico’s zijn de gehanteerde parameters. Risico’s ten aanzien van kostenstijging, opbrengstenstijging of rente zijn immers op alle projecten van invloed en laten zich minder goed kwalificeren als een risico specifiek samenhangend met een project.

Risicoprofiel grondbedrijf Programmabegroting 2020  

Risico’s als gevolg van de coronacrisis zijn nog niet meegenomen in het risicoprofiel. Op moment van schrijven wordt een Corona Impact Analyse (CIA) uitgevoerd om de mogelijke risico’s als gevolg van de coronacrisis te identificeren en te kwantificeren.

Algemene risico’s MPG
Uit de tabel blijkt dat de grotere risico’s o.a. op MPG-niveau zitten. Dat zijn eventuele mutaties ten aanzien van de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. De belangrijkste risico’s hierbij zijn:

• Risico op stijging van de rente. Dit heeft een relatief grote financiële impact, vooral voor de nog wat langer lopende projecten Breekland en Westerdel. Beheersing van dit risico vindt plaats doordat voor een groot deel van de financieringsbehoefte inmiddels leningen zijn afgesloten onder gunstige voorwaarden. De kans dat de rente de komende 10 jaar aanzienlijk hoger wordt is daardoor beperkt.
• Voor de woningbouwlocaties is gerekend met een beperkte toekomstige opbrengstenstijging.

In de loop van 2019 was er landelijk discussie rondom de PAS-uitspraak van de Raad van State en de PFAS-problematiek. Op basis van de PAS (Programma Aanpak Stikstof) werd vooruitlopend op toekomstige positieve gevolgen van maatregelen voor beschermde natuurgebieden, alvast toestemming gegeven voor activiteiten die mogelijk schadelijk zijn voor die gebieden. Hierover heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat zo’n toestemming vooraf niet mag op grond van de Europese Habitatrichtlijn. Daarmee mag de PAS niet meer als basis worden gebruikt voor toestemming voor activiteiten die extra stikstofuitstoot veroorzaken.

PFAS is een verzamelnaam voor poly- en perfluoroalkylstoffen. Dit zijn chemische stoffen die van nature niet in het milieu voorkomen en welke een negatief effect kunnen hebben op milieu en gezondheid. PFAS heeft onder andere een water-, vet- en vuilafstotende werking. PFAS zit in verschillende producten, waaronder smeermiddelen, voedselverpakkingsmaterialen, blusschuim, anti-aanbaklagen van pannen, kleding, textiel en cosmetica. De mogelijke effecten van PAS en PFAS op de grondexploitaties van de gemeente Langedijk zijn of worden onderzocht.

Op MPG-niveau wordt rekening gehouden met het vertragende effect dat de PAS- en PFAS-problematiek op
de projecten zou kunnen hebben.

Voor woningbouw geldt in relatie tot de PAS-problematiek dat het risico beperkt is. Voor woningbouw is reeds een zogeheten AERIUS-berekening uitgevoerd. AERIUS is een rekeninstrument van het RIVM waarmee de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000- gebieden kan worden berekend. Uit de uitgevoerde analyse voor is voor de woningbouwprojecten gebleken dat voor het vervolg van dat project geen risico is op extra stikstofuitstoot voor de meest nabij gelegen natura 2000-gebieden.

Projectspecifieke risico’s
Voor de projecten geldt dat de belangrijkste risico’s zich nog voordoen voor de grondexploitaties Breekland en Westerdel. Dit zijn de grondexploitaties met de langste resterende looptijd en dus de meeste nog te realiseren opbrengsten. Voor de relatief wat korter lopende grondexploitaties / projecten zijn de risico’s verwaarloosbaar. Enerzijds komt dat doordat de resterende kosten en opbrengsten relatief lager zijn en vaak exacter te ramen zijn. Anderzijds hebben bij een kortere looptijd mutaties in fasering relatief een beperkt effect.

De belangrijkste risico’s op projectniveau zijn de volgende:

• Breekland;

• het risico bestaat dat, mede vanwege het overaanbod in de regio, de uitgifteprijzen onder druk komen te staan. Omdat op Breekland in absoluut aantal nog relatief veel meters bedrijfskavel dienen te worden uitgegeven, betekent een lichte prijsdaling direct een relatief groot effect.
• Het risico bestaat dat het huidige uitgiftetempo niet wordt gehaald. In dat geval treedt een renterisico op. Dit risico is grotendeels ondervangen doordat in de grondexploitatie Breekland het gemiddelde uitgiftetempo naar beneden is bijgesteld van 1,1 hectare per jaar naar 8.400 m2 per jaar.

• Westerdel;

• In deelgebied De Eilanden wordt een programma voorzien in het hogere segment. Dat betekent dat juist in dat deel van het plan hogere grondopbrengsten worden verwacht. Indien op het moment van ontwikkeling van dit deelgebied er onvoldoende markt is voor woningen in het hogere segment is dat een risico in relatie tot de grondafname;
• De aanleg van de nutsvoorzieningen wordt ook als een risico gezien. Door personeelstekorten bij de nutsbedrijven, wordt het steeds lastiger om tijdig de aanleg van de nutsvoorzieningen te realiseren. Dit is een landelijke trend, die ook binnen het project Westerdel een risicofactor vormt. Immers, als de nutsvoorzieningen niet zijn aangelegd, dan kan de grond niet bouwrijp geleverd worden aan de ontwikkelende partijen. Hierdoor kan het project vertraging oplopen. Het financieel effect van dit risico is beperkt.

In totaal is op basis van de bovenstaande risicoanalyse een weerstandscapaciteit benodigd van circa € 2,1 miljoen. Ten opzichte van de Programmabegroting 2020 is het totale risicoprofiel met circa 0,74 miljoen gestegen. Deze toename is met name te wijten aan de verandering van het risicoprofiel van het project Breekland en toevoeging van risico’s op het project Overbrugging. Het saldo van de Reserve bouwgrondexploitaties is voldoende om de risico’s op te kunnen vangen. Het saldo van de Reserve bouwgrondexploitaties bedraagt ultimo 2019 circa € 3,0 miljoen.

Beheersmaatregelen
Bij de verschillende projecten is sprake van een aantal risico’s. Waar mogelijk wordt getracht de nadelige effecten van deze risico’s te mitigeren met beheersmaatregelen. Voor een aantal van de belangrijkste risico’s zijn beheersmaatregelen getroffen:

• Beheersing van het renterisico vindt plaats doordat voor een groot deel van de financieringsbehoefte inmiddels leningen zijn afgesloten onder gunstige voorwaarden. De kans dat de rente de komende 10 jaar aanzienlijk hoger wordt is daardoor beperkt;
• De belangrijkste risico’s voor het project Breekland zijn het uitgiftetempo en het (onder druk van de markt) niet realiseren van de geraamde grondopbrengsten. Om het nadelig effect van dit risico te beperken zijn de volgende beheersmaatregelen getroffen:

• De inzet van accountmanagement en extra marketing en promotie van de afgelopen jaren wordt gecontinueerd. Deze kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie;
• Bedrijven wordt de mogelijkheid geboden om grond eerst in erfpacht af te nemen. De afgelopen jaren zijn verschillende kavels in erfpacht afgenomen;
• Er wordt een grondprijsstaffel gehanteerd op het bedrijventerrein Breekland.

• Het grootste risico voor het project Westerdel is de opnamecapaciteit in de markt van het dure programma op de Eilanden. Dit is een actueel risico gezien de ontwikkeling van De Eilanden steeds dichterbij komt. Ter beheersing van dit risico wordt, in overleg met de marktpartijen, gestreefd naar een optimaal gedifferentieerd woningbouwprogramma.

Verwachte winst
Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan (en soms zelfs moet) worden genomen. De criteria voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2019 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording).

Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. Overigens bestaat de mogelijkheid projectspecifieke risico’s in mindering te brengen op de berekende winstneming.

Op dit moment zijn er vijf projecten die zowel een verwacht positief resultaat als op enig moment in de komende jaren voldoen aan de criteria voor winstnemen. Hierbij geldt onder andere dat het verwachte eindresultaat voor deze projecten betrouwbaar kan worden ingeschat. Dat wil zeggen dat het waarschijnlijk is dat de verwachte positieve resultaten samenhangend met deze projecten gerealiseerd zullen gaan worden. Het gaat om:

• Westerdel;
• Sint-Maarten;
• De Ark;
• De Overbrugging;
• Dr. Wilminkstraat fase 2.

Winstverwachting begrotingsperiode 2021-2024 (x € 1.000)

De totale winstvoorraad in de lopende grondexploitaties bedraagt per 1-1-2020 circa € 2,3 miljoen. Conform de Nota Grondbeleid komen winstnemingen in principe op basis van resultaatbestemming ten gunste van de Reserve Bouwgrondexploitaties.

Ten overvloede, de winstverwachting is gebaseerd op de omvang van de projectenportefeuille op moment van schrijven. Op het moment dat nieuwe projecten worden toegevoegd, dan leidt dit vanzelfsprekend tot een ander financieel beeld.

Ontwikkeling Reserve Bouwgrondexploitaties
Conform de Nota Grondbeleid wordt  in de paragraaf grondbeleid van de begroting jaarlijks het verwachte meerjarenverloop van de Reserve Bouwgrondexploitaties weergegeven. De Reserve bouwgrondexploitaties wordt benut voor het treffen van verliesvoorzieningen bij verliesgevende grondexploitaties, het afwaarderen op grond, dekking van het budget van strategische aankopen en dekking van benodigde voorbereidingenkredieten ten behoeve van de initiatief- en definitiefase van een project. Tot slot dient de vrije ruimte in de Reserve Bouwgrondexploitaties voor het afdekken van het risicoprofiel van alle grondexploitaties (beschikbare weerstandscapaciteit).

Prognose meerjarenverloop Reserve Bouwgrondexploitaties (x € 1.000)

Per 1 januari 2020 bedraagt het saldo van de Reserve Bouwgrondexploitaties circa € 3 miljoen. De verwachting is dat het saldo van de Reserve Bouwgrondexploitaties de komende jaren zal toenemen als gevolg van tussentijds winstnemingen of winstneming bij afsluiting van grondexploitatieprojecten met een verwacht positief resultaat.

Indien de minimaal benodigde omvang van de Reserve Bouwgrondexploitaties wordt overschreden mag conform de Nota Grondbeleid het meerder ten gunste worden gebracht van de Algemene Reserve. Deze afweging vindt plaats bij de jaarrekening.